في دبي ، التي شهدت طفرة في البناء على مدى السنوات الست الماضية ، انخفضت أسعار العقارات بنسبة 4 ٪. وفقًا لأخبار الخليج ، انخفضت أسعار العقارات في أرقى المشاريع الواقعة في مناطق برج دبي ("برج دبي") وجزيرة نخلة الجميرا الصناعية بنسبة 20-40٪.
مع تساؤلات حول الأزمة وتراجع أسعار العقارات وسبل حماية المستثمرين ، لجأنا إلى المحامي أحمد كاشواني ، الشريك الإداري لشركة كاشواني للمحاماة ، وأنجيليكا شيتشغلوفا ، مديرة شركة داشا العقارية.
قد يبدو أن العديد من المستثمرين في سوق العقارات المحلية يبحثون عن مخرج من هذا الطريق المسدود. ما السبب في ذلك - مع الركود العام في الاقتصاد أو مع أي شيء آخر؟
العديد من المستثمرين العقاريين في الإمارات العربية المتحدة في وضع صعب للغاية. أدت الأزمة والتضخم إلى تغيير في الوضع المالي لكثير منهم. تؤدي التأخيرات غير المعقولة في بناء المنشآت ، وفي بعض الأحيان إلغائها بالكامل ، إلى تقويض الثقة في سوق دبي بشكل مطرد ، والذي بدا منذ وقت ليس ببعيد ثابتًا وموثوقًا به تمامًا.
لذلك ، في الوقت الحالي ، فإن رغبة المستثمرين في دبي في سداد أموالهم المستثمرة بالكامل أمر مفهوم تمامًا. لسوء الحظ ، هذا غير ممكن دائمًا ، ولكن هناك عددًا من الحلول البديلة التي تساعد على الخروج من هذا الموقف بأقل الخسائر.
ما هي الخيارات المقدمة للمستثمرين؟
لا توجد خيارات كثيرة كما نود ، لكنها مع ذلك موجودة. خذ على سبيل المثال ، أولئك الذين استثمروا في العديد من الإنشاءات قيد التقدم من مطور واحد ، حيث تم دفع كل كائن جزئيًا فقط. يمكن نصح هؤلاء المستثمرين بتقليل عدد الأشياء عن طريق إعادة حساب الأموال المودعة بالفعل ، وبالتالي دفعها بالكامل أو تقريبًا بالكامل إلى المستوى الذي لا تكون هناك حاجة إلى مدفوعات أخرى خلال فترة طويلة.
يمكنك أيضا تقديم المشورة للحد من تكلفة الكائن. بعد كل شيء ، اشترى العديد من العقارات بأسعار اليوم بعيدة عن الواقع. على سبيل المثال ، بلغت تكلفة القدم المربع في بعض المشاريع 5000 درهم ، ولم يبدأ إنشاءها بعد. وإذا قارنا الماضي مع أسعار اليوم البالغة 1000 درهم للقدم المربع ، فمن الصعب للغاية تبرير استمرار المدفوعات لمشروع غير مكتمل أو لم يبدأ بسعر 5 مرات أعلى من أسعار السوق الحالية.
يمكنك أيضًا تقديم المشورة للمستثمرين ومحاولة ربط المدفوعات بمراحل الإنشاء وليس بتواريخ التقويم أو تأخيرها حتى يتم الانتهاء من المشروع فعليًا.
كمضاربين ، ألم يدرك الكثير من المطورين أن السوق سوف ينهار عاجلاً أم آجلاً؟
بالطبع ، فهموا. لكن ، كما تعلمون ، من لا يتحمل المخاطر ... والمستثمرون خاطروا ، لكن لا أحد ألغى قوانين السوق. ومع ذلك ، هذا لا يعني بأي حال من الأحوال أن حقوق المستثمرين يجب ألا تكون محمية. كثيرون ، كما نرى الآن ، وثقوا بشكل غير معقول في السوق ، لأنهم كانوا محظوظين ، ولوقت طويل سمح لهم السوق بكسب أموال كبيرة. لا تلومهم ، ناهيك عن معاقبتهم.
لا تظن أن "ضربة" الرئيسية سقطت على المطورين؟ علاوة على ذلك ، ليسوا مذنبين دائمًا بتأخير البناء؟ هل من العدل إجبار المطورين على مراجعة شروط العقود التي وافق عليها المستثمرون؟
العقد هو اتفاق طوعي للأطراف التي تنشئ أو تغير أو تنهي حقوقهم والتزاماتهم. لذلك ، فإن مسألة اعتزام أحد الطرفين إنهاء التزاماته بموجب العقد مقبولة وقانونية. لا يسعنا إلا أن نلفت انتباهكم إلى حقيقة أن معظم العقود أحادية الجانب للغاية - فهي مكتوبة لصالح المطورين ، ولا تحمي بأي شكل من الأشكال مصالح المستثمرين. في عدد من الحالات ، حتى يومنا هذا ، لم يتلق المستثمرون حتى عقود البيع هذه ، وتم سداد مدفوعاتهم على أساس نماذج الحجز العقاري فقط. في بعض الحالات ، لا يوجد لدى عملائنا نماذج حجز ، ولكن فقط نسخ من الشيكات أو التحويلات البنكية التي تتم بناءً على اتفاقيات شفهية. فقط مساعدة محام متخصص في الوقت المناسب سوف تساعدك على فهم جميع تفاصيل العقد من أجل حماية حقوقك على نحو أكثر فعالية والامتثال لواجباتك ، دون انتهاك حقوق الطرف الآخر ومراعاة جميع الفروق الدقيقة.
ما مدى كفاءة عقود البيع والشراء من الناحية القانونية ، على الرغم من أنها تنتهك في معظم الحالات حقوق المستثمرين؟
في الأساس ، تمت صياغة العقود بكفاءة عالية من الناحية القانونية ، والتي كانت مضللة لعدد كبير من المستثمرين. لهذا السبب نتحدث دائمًا عن الحاجة إلى البحث عن حلول متبادلة المنفعة والتفاوض مع المطور وفقط في الحالات القصوى اتصل بالمحاكم. إن إجراء محاكمة ، علاوة على ذلك ، للفوز بقضية في المحكمة هو عملية طويلة ومرهقة. وقبل الدخول في علاقة قضائية ، يجب عليك التأكد من أنه في وقت تلقي قرار المحكمة لصالحك ، سيكون لدى المدعى عليه شيء للإجابة عليه.
كان من المفترض أن يكون حساب الضمان قادراً على الادخار ثم يعيد أموال المستثمرين ، أليس كذلك؟
أنت على حق تماما. من أهم الخطوات التي اتخذتها حكومة دبي لحماية الاستثمار الأجنبي ، وكذلك لزيادة موثوقية سوق العقارات في دبي ، اعتماد القانون رقم 8 "حسابات الضمان" في عام 2007. ينص القانون على أن جميع العائدات النقدية من بيع العقارات في مرحلة "خارج المخطط" (بدء التصميم والبناء) يجب أن تقيد في حساب خاص ولا تستخدم في المستقبل إلا لتمويل هذا البناء المحدد. في حالة انتهاك شروط البناء ، يحق لهيئة الإشراف على سوق العقارات في دبي (RERA) تجميد الأموال المتاحة في حساب الضمان ، وفي حالة إفلاس المطور أو إلغاء المشروع ، سوف يحصل المستثمرون على تعويضات. وبالتالي ، تعمل RERA كحاكم في حل النزاعات بين المشتري والمطور. ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، فإن الوضع مختلف.
وهذا هو ، اليوم النظام لا يزال غير فعال بما فيه الكفاية لإلهام المستثمرين مرة أخرى بثقة؟
لا يمكننا التحدث عن التشغيل غير الفعال للنظام. لا يمكننا إلا أن نذكر حقيقة أنه ، للأسف ، لا يوجد نظام مؤمن ضد المطورين عديمي الضمير. حاليًا ، يتم تطوير عدد من الفواتير الجديدة ، سيساعد اعتمادها دبي على استعادة ثقة المستثمرين والتغلب على الأزمة بشكل كاف.
كيف يمكنك حل النزاعات اليوم؟
بشكل أساسي ، من خلال التفاوض مع المطورين ، نيابة عن العملاء ومعهم. مهمتنا الرئيسية هي التوصل إلى اتفاقات متبادلة المنفعة بين الطرفين ، مع مراعاة جميع الإجراءات اللازمة. إذا لم تؤد المفاوضات إلى النتيجة المرجوة ، فليس أمامنا خيار آخر سوى اللجوء إلى المحكمة.
إذا كان المشروع "مجمداً" ، فهل المطور ملزم بتعويض المستثمر بالكامل عن استثماراته؟
تم توضيح الإجابة بوضوح على هذا السؤال بوضوح في الفقرة D 11 من المادة رقم 9 لعام 2009 ، وهي: "إذا تم تعليق بناء الكائن لأسباب خارجة عن سيطرة المطور ، يحق للمطور إنهاء العقد عن طريق خصم 30 ٪ من المبلغ الذي يدفعه المستثمر" .
التأخير من حيث الشروط تحدث في أي سوق العقارات. ولكن ما يعتبر مقبولا؟
تنص المادة 17 من القانون رقم 8 لعام 2007 على أنه في حالة عدم البدء في تشييد العقار في غضون ستة أشهر من تاريخ إصدار تصريح بيع العقار "بدون خطة" دون أي سبب وجيه أو مقبول ، يتم استبعاد المطور من السجل الرسمي ، الذي له الحق لتنفيذ الأنشطة.
يمكن لأي شخص السيطرة على هذا؟
كما ذكرنا من قبل ، RERA ، هيئة دبي للإشراف على سوق العقارات ، هي المسؤولة عن المراقبة ، وتتمثل مهمتها الرئيسية في تحديث قاعدة البيانات في الوقت المناسب بشأن تسجيل كائنات جديدة ، ومراحل البناء الجارية ، وكذلك تقديم معلومات عن الأشياء المعلقة أو المجمدة.
لا يوجد مثل هذه الممارسة - عند إلغاء بناء كائن ، ودفع بعض العقوبات؟
دعنا ننتقل مرة أخرى إلى القانون رقم 9 المذكور أعلاه ، والذي ينص بوضوح تام على العقوبات التالية:
- إذا تم بناء المشروع بنسبة لا تقل عن 80 ٪ ، يحق للمطور أن يحجب بالكامل المبلغ الذي دفعه بالفعل المستثمر ويطلب سداد العقد المتبقي.
- إذا تم بناء المشروع بنسبة 60٪ على الأقل ، يحق للمطور إنهاء العقد وحجب 40٪ من التكلفة الإجمالية للكائن.
- إذا لم يصل بناء المشروع إلى 60٪ ، يحق للمطور ، عند إنهاء العقد ، حجب 25٪ من التكلفة الإجمالية.
يتم فرض هذه العقوبات فقط على المستثمرين ، كما هو الحال في القانون ككل.
من الناحية القانونية ، ما الذي يجب القيام به لاستعادة ثقة المستثمر؟
يعتمد الاقتصاد في دبي اعتمادًا كبيرًا على التجارة والاستثمار والسياحة. ومع ذلك ، فإن السياسة النقدية الأخيرة في البلاد وجهت ضربة قوية للتنمية الاقتصادية للدولة. وفقًا للخبراء ، يعتمد نموذج التنمية الاقتصادية في دبي اعتمادًا كبيرًا على رأس المال الأجنبي والمشاريع الدولية واسعة النطاق. تحتاج الحكومة إلى تطوير برنامج لتحفيز الاقتصاد في المستقبل القريب ، وإلا سيكون من الصعب استعادة ثقة المستثمر على المدى القصير.
كقاعدة عامة ، لا أحد يعتقد أنه ، أولاً وقبل كل شيء ، يجب أن تكون قادرًا على تصفح القوانين التي تنظم معاملات البيع وحماية حقوقك. سوف يساعدك النداء في الوقت المناسب للمهنيين الراسخين في سوق العقارات في الحصول على معلومات كاملة عن المشاريع والأسعار ، فضلاً عن الدعم القانوني اللازم ، مما سيساعد بلا شك على تسريع العملية بشكل كبير وتوفير وقتك وأموالك وتوفير الأعصاب.
كاشواني للمحاماة وداشا العقارية دائما في خدمتكم.
نطاق خدماتنا:
- شراء وبيع الشقق والفيلات الجاهزة ؛
- شراء وبيع المكاتب والمباني غير المنتجة ؛
- تخطيط وتنفيذ الاستثمارات في انخفاض أسعار الأزمات ؛
- قبل وبعد البيع (إعداد مجموعة من الوثائق لبيع الممتلكات) ؛
- استئجار المباني السكنية وغير السكنية ؛
- نصيحة محامي العقارات
- تسجيل الشركات والشركات الخارجية ؛
- جميع أنواع المشورة القانونية.
